Классики говорили, что квартирный вопрос всех испортил. Это утверждение до поры до времени было не более, чем милой шуткой, но в последние полтора года оно наполнилось зловещим смыслом. Не будем забывать, что мировой экономический кризис начался как раз на ипотечном рынке, а, значит, именно квартирный вопрос ему виной.

Считается, что  рынок недвижимости пострадал от кризисных последствий более  всего. Убытки терпят и строительные корпорации, и риэлтерские агентства, и банки, и, наконец, бюджеты всех уровней. Цены на жилую и коммерческую недвижимость, вроде бы, снизились, но сам заветный товар все еще остается недоступным для подавляющего большинства потенциальных покупателей. Иными словами, квартирный вопрос актуален как никогда…

Как в Европе

Простейший анализ предложений по продаже квартир  в Николаеве (цена однокомнатной  квартиры на вторичном рынке колеблется в пределах $25-33 тыс.) позволяет сделать еще один юмористический вывод. По уровню цен на недвижимость полумиллионный город на юге Украины ничем не отличим от любого западноевропейского (не столичного) населенного пункта.

Совсем другое дело, что даже очень средний европейский уровень доходов на порядок выше николаевского. Не будем, впрочем, забывать и о том, что владелец недвижимости в Европе несет значительно более тяжкое и очень ощутимое налоговое бремя. А владеть недвижимостью в Украине пока еще ничего не стоит. Ну, или почти ничего.

Динамичный  кризис

За сим нам придется оставить веселые сравнения и обратиться к скучной цифири. Лихорадка на рынке недвижимости (не только в городе, но и по стране в целом) началась еще осенью 2008-го. Весной 2009-го аналитики фиксировали 15-процентое падение цен на николаевские квартиры. Впрочем, аналитики – это такие люди, которые применяют разные методики подсчетов и очень любят подискутировать, а потому некоторые из них предлагают брать за основу даже 40-процентный уровень падения цен.

Однако все  сходятся во мнении, что летом цены, пусть и незначительно, но стали расти (это связано, в первую очередь, с колебанием курса американского доллара).

Иными словами, в феврале стандартные однокомнатные квартиры в Николаеве продавались по цене $23-24 тыс., в мае – по $25-27 тыс., а в августе-сентябре – по $27-30 тыс. (докризисный пик цен был на уровне $37-42 тыс.).

С одной стороны, уходящий год демонстрирует определенную динамику, а она и есть показатель того, что рынок жив. Но с другой стороны – количество сделок на городском рынке недвижимости снизилось в три раза. Цена основной массы сделок колеблется в пределах $30 тыс. Любой объект, который стоит дороже, вызывает интерес лишь в единичных случаях. То есть, двух- и трехкомнатные квартиры сегодня не востребованы совсем.

Призрак новостроек

Особо оговоримся: упомянутые выше цифры характеризуют  вторичный рынок жилой недвижимости в Николаеве. Ситуация на первичном рынке совсем печальна. Здесь всегда было более дорогое жилье, и практически все сделки по так называемой элитной недвижимости проходили именно в этом сегменте рынка.

Кризис обрушил  «первичку», как карточный домик. Причины – на поверхности. Ни для кого не секрет, что этот сегмент рынка всегда существовал за счет активных кредитных вливаний. Застройщик получал кредит и начинал строительство. Но, в свою очередь, и покупатель не мог приобрести квартиру в новостройке, не обратившись за помощью к банку. Увы, сегодня жить в долг, но при этом продолжать жить в свое удовольствие уже невозможно.

Как следствие, если к осени 2008 года в Николаеве  были сданы в эксплуатацию 17 многоквартирных  домов (общая площадь – более 80 тыс. кв. м), то в уходящем 2009-м… всего  два. Многие строящиеся объекты находятся в замороженном состоянии, а возможность приобрести квартиры есть еще и в сданных год назад домах. Другое дело, что упрямые застройщики никак не хотят снижать цены и все еще надеются продать квадратный метр более чем за $1,5 тыс. (сегодняшнее предложение на вторичном рынке ниже в полтора раза).

 С одной  стороны, упрямство застройщиков  вполне объяснимо – они оказались  в такой ситуации, что не позавидуешь.  Но покупатель безучастен к  их проблемам. Сегодня у него  попросту нет денег, чтобы покупать  первичное жилье. Как говорится, ничего личного, только бизнес…

Офис по цене квартиры

Обстановка на городском рынке коммерческой недвижимости сегодня в чем-то повторяет ситуацию на рынке жилищном. Сходство, в первую очередь – в ценовом коридоре. Все, опять-таки, колеблется на уровне пресловутых $30 тыс. – это предельный порог для сделок купли-продажи. Спросом пользуются помещения небольшой площади – 50-60 кв м. Коммерческая недвижимость площадью более ста «квадратов» пока что никому не нужна.

Впрочем, сделки купли-продажи в сегменте коммерческой недвижимости единичны. Главные операции связаны с арендой и предложений здесь значительно больше, чем спроса. Чтобы в этом убедиться, не нужно быть великим экспертом – достаточно часовой прогулки по центру города. Растяжки или даже листы бумаги формата А4 с заветным словом «аренда» можно увидеть на каждом втором здании.

Предложения по аренде колеблются в пределах 40-100 грн за квадратный метр в месяц. В сравнении с докризисным 2008-м цены упали на 20 процентов, но свободных нежилых площадей, подходящих для открытия магазина, парикмахерской или мастерской в городе по-прежнему много. Пустуют площади в торговых и офисных центрах: собственное дело сегодня как никогда рискованно и даже снижение арендных ставок не делает коммерческую недвижимость привлекательной.

Режим ожидания

Все чего-то ждут – этой фразой сегодня можно описать  состояние рынка недвижимости не только в Николаеве, но и в Украине  в целом. Покупатели надеются на дальнейшее снижение цен. Продавцы стремятся не упустить выгоду. Риэлторы изо всех сил стараются сохранить клиентскую базу. Банки ждут возврата «зависших» кредитов. Строительные корпорации видят сны о богатых инвесторах.

Рынок замер. В том числе, и в ожидании политических решений. Сегодня никто не может точно сказать, что будет с ценами на недвижимость в 2010-м. Тут, как говорится, если соберутся три эксперта, то прозвучат сразу четыре мнения.

Нельзя исключать, что новая украинская власть разрешит банкам более жестко работать с ипотечными должниками и введет драконовский налог на недвижимость. В этом случае на рынок хлынет поток предложений. Банки будут выставлять на торги залоговые квартиры и офисы, да и владельцы нескольких квартир предпочтут избавиться от балласта (ведь не секрет, что в «нулевые» годы многие приобретали недвижимость с целью вложения и сохранения средств, а также для дальнейшего получения прибыли за счет сдачи жилья внаем).

В этом случае нас  ждет дальнейшее падение цен. Впрочем, радоваться тут особенно нечему, ведь подобный сценарий может поставить жирный крест на жилищном строительстве в Украине. А страна, меж тем, остро нуждается в новых квадратных метрах и никакой вторичный рынок никогда не снизит остроты квартирного вопроса.

Нельзя, разумеется, исключать и другого варианта развития событий, а именно – дополнительных государственных программ по поддержке  строительной отрасли. И если такие  программы начнут действовать, а  не останутся инструментом для политических спекуляций, цены на недвижимость в новом году продолжат незначительный рост (но к докризисному уровню, само собой, не приблизятся).

Впрочем, как  показывают расчеты, среднестатистический и остро нуждающийся в дополнительных квадратных метрах гражданин при любом развитии событий все равно останется вне игры. Средняя зарплата в Николаеве сегодня чуть более 1,7 тыс. грн, а с такими доходами ни о какой покупке недвижимости речи быть не может. 

Дамир РАХМЕТОВ

Только  цифры:

В 2000-2008 годах  цены на квартиры в Николаеве выросли в 10 раз.

Стоимость всей недвижимости в Украине превышает ВВП страны в 400 раз (в США – в 150 раз)

Летом 2008 года каждое николаевское агентство недвижимости еженедельно проводило три сделки купли-продажи. В конце 2008-го – только одну.

другие статьи автора